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视频|干货十足!一场与城市更新相关的思想盛宴亮相鳒鱼洲

信息来源:潘乐网  时间:2019-11-05 18:33:18  浏览次数:2247

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近日,与城市更新相关的思想盛宴“面对面大咖啡馆——探索城市更新之路”在苏玉舟商务邀请中心举行。活动特邀嘉宾兼东莞工业投资控股集团有限公司(以下简称“东市集团”)董事长刘波分享了东市集团在“东市城市更新实践”主题下在城市更新领域的探索。

本次活动由东施集团和东莞私募协会(以下简称“私募协会”)联合主办。在私募协会秘书长王白的主持下,刘波主席与许多城市更新领域的专家学者和行业领袖进行了现场交流,共同探讨东莞城市更新的发展。

此次活动吸引了来自东莞私募基金协会会员单位、知名企业以及东莞房地产、银行、证券交易商、期货等行业代表的200多人参加。他们谈到了新形势、新趋势、新机遇、共享经验和共享发展。

分享:如何更新城市?东施这样做了

城市更新已成为扩大和优化城市发展空间、促进产业升级和提高城市质量的重要途径。这次“大咖啡馆面对面”活动的主题“探索城市更新”,吸引了政府、商界和专业人士的大量关注。东施集团董事长刘波应邀作为本次活动的特邀演讲人。这也是苏渝州老工业区改造后第一次以对话的形式与公众面对面交流。

刘波向大家讲述了东石集团的全景,分享了东石集团参与城市更新项目以来的许多想法和经验,重点是“东石集团发展概况”、“东石集团商业地图”、“东石在城市更新中的作用”和“城市更新项目的推广”。

东市集团作为东莞唯一一家专注于城市更新与发展的市属国有企业,以“促进城市升级,创造更美好的生活”为己任,与东莞金控、东莞信贷基金共同组建东莞首家城市更新母基金。通过城市更新母基金,社会资本被驱动参与城市更新项目的实施。通过与乡镇企业的合作,积极引进“多元化参与者”参与城市更新项目,既保证了更新项目的“多利益平衡”,又促进了更新项目的快速实施。

“作为植根于东莞的市属国有企业,在选择城市更新项目时,我们将重点关注工业发展、老村改造和生产与城市一体化。对于产业项目,东施将保持足够的战略耐心和毅力,注重围绕产业链培育产业集群,围绕产业集群形成产业生态系统,不仅为产业提供空间媒体,更注重培养专业服务团队,为不同类型的产业集群提供有针对性的专业化服务,并将专业增值服务作为企业重要的盈利方向之一。”刘波坦言,“然而,作为国有企业,在旧城改造的早期谈判阶段缺乏足够的灵活性,目前的薪酬水平无法吸引非常成熟和高层次的人才。这也是东施的一个小小的不足。”

刘波在讲话中还透露了东城城市更新领域的最新项目进展。除索玉舟、东莞火车站tod地块、市民服务中心等正在进行的项目外,“东施集团至今已在全市签署7项合作框架协议,总面积近7000亩。”其中包括道角程楠村旧城改造项目、道角小河区旧城改造项目、东城区奥智堂旧城改造项目、虎门北门项目、红梅建辉项目等。根据项目的不同特点,每个项目都有不同的定位和转化方向。

最后,刘波分享了东施的城市更新愿景。「未来,我们会依靠市区重建基金吸引社会资本参与市区重建计划,并担当国有企业的市场领导者角色。作为城市综合开发经营的主体,在产业空间转型建设的基础上,强化产业引进、产业孵化培育和产业服务功能,成为工业园区运营服务提供商;同时,我们将利用板块联动,结合人才住宅板块,加快引进工业人才,实现人才'工作与居住'一体化,结合环保板块,提供土壤检测与修复等服务,以多种方式盘活低效土地。”刘波说。

刘波的话音一落,现场爆发出一阵热烈的掌声。东施集团在城市更新领域卓有成效的探索和广阔的发展空间鼓舞和启发了现场观众。在用心聆听的同时,许多人也在快速敲击键盘和转动笔尖,一点一点地记录珍贵的东西。

讨论:如何突破难点?他们是这么说的

分享后,我们也进入了圆桌对话。在东莞私募基金协会秘书长王白的领导下,东莞明投投资控股集团副总经理李文正苏玉舟规划设计方案首席顾问刘波、庄绍鹏、一元化实业运营公司总裁金健等业内众多专家精英,就城市更新的实际困难和突破董事会的方法进行了深入探讨。他们的演讲也“充满了干货”。

刘波分享了东施曾经经营的一个案例。“2017年,我们在tod内规划了一个工业项目。当时,我们不仅想提供空间媒体服务,还想提供一个专业的服务团队,为拟招聘的行业提供所需的专业服务。但是,在规划过程中,我们发现很难继续下去,因为我们不了解这个行业……”刘波总结说:“事实上,建立工业园区并不难,但工业园区的真正运作取决于我们是否能够了解计划进口的产业,以及我们是否能够为驻扎在该产业的企业的关键需求提供服务,这才能真正吸引企业进入。”

刘波总结了东施在城市更新领域的优势:“除了土地开发的政策优势外,我们更注重政府的产业政策引导,强调工业园区的可持续发展,使工业园区成为真正的产业集群。”

刘波表示,东施集团转向城市更新既“痛苦”又“激动”。痛苦的是,在市区重建的过程中,很难参与谈判、规划、设计等工作,要取得市区重建项目的正确业主的批准,需要很长时间。但令人兴奋的是,工业城市更新领域是“东施集团真正想做的”。他认为,不要过分强调工业房地产的短期利润,不能用房地产思维来考虑。

李文正总结了目前城市更新面临的三大困难:拆迁难、审批难和融资难。那么如何充分发挥工业和金融的优势,做好城市更新基金的运作呢?李文正分享了资本进入城市更新的相关经验。他指出:「市区重建是一项比较长远的行业,需要经过很多环节。因此,不同阶段的风险需要相应的资金。”

他认为资本干预需要证券投资的概念。如果是单一的项目、产品、基金,风险就更大;然而,多个项目和组合投资的结合将分散风险。

在招标、拍卖和绞刑供应有限、政策支持和鼓励等多种因素的综合作用下,“打工”项目越来越受欢迎,在城市更新项目中所占比例也越来越高。金健分享了“以工代赈”项目的经验。他指出,该项目的难点在于行业的引进和基金方的参与。他认为,将劳动力转化为工作的项目不能仅仅从物理空间来考虑,也不能从传统的房地产思维来考虑。“在介绍工业时,我们不仅要想象它,还要从一条街到另一条街调查它。我们应该更多地考虑工业基础,考虑我们自己的特点,同时与政府部门充分沟通。当各方面都做好充分准备后,就不用担心吸引投资了。”

金健还指出,产业投资促进应该以产业链的概念为基础,着眼于产业链的上下游资源。该行业的运作既不是安全和清洁,也不是简单的管理。一个真正好的运营必须使用工业生态运营模式,帮助客户渗透上下游产业链,实现增长服务,思考客户的想法,而不是客户的想法。

同时,客人们还分享了他们对鱼鳔岛项目的印象。庄少鹏说,当他第一次接触这个项目时,他很惊讶。“很多人都认识科苑。工农八号和下八坊已经有一定的知名度,但他们不知道附近保存了这样一个完整的早期工业厂房。”

因此,团队在规划和设计时首先要考虑的是鱼鳔岛在城市中的位置以及它与周围景点的相关性。从历史的角度来看,这座厂房是东莞过去遗留下来的,具有独特的历史价值。同时,宿豫岛也具有东莞水乡的特色。“我们希望结合鱼鳔和鱼岛的这些特点,把鱼鳔和鱼岛变成城市的公共空间,成为东莞的城市接待厅。”

金健在评论鱼鳔岛项目时还表示,他对鱼鳔岛的第一印象是,这是一个以文化产业为核心的标准城市更新项目。“我相信,经过出色的运作,鱼鳔岛项目一定会成为东莞的亮点。”

对话:城市更新会加速吗?他们这样回答

讨论结束后,还进行了问答。来自不同行业和不同公司的参与者要么思考了很长时间,要么想出了绝妙的主意,然后匆忙举手,向舞台上的来宾提问:

问:东莞土地情况复杂,以中小地块为主。东施集团对东莞30-50亩小型土地改造项目有何看法?

答:应该根据剧情本身的特点和性质来考虑如何转换剧情。东施集团的城市升级项目规模不限,但在实际运营中,仍将根据项目现场的综合条件选择最合适的规模和道路。这个问题没有标准答案,根据当地情况调整措施是最好的解决办法。

问:东施集团作为一家市属国有企业,在环保领域也有自己的布局。考虑的是什么?

我认为国有企业在未来的环境保护领域一定会有一席之地。环境保护项目兼具经济性和公益性。国有企业的参与可以更好地保证环保项目的高质量运行。国有企业不仅在政策和平台上具有独特优势,而且面对环保项目推进过程中经常出现的邻避效应,在解决邻避效应、依法高效推进项目方面也具有一定优势。

问:我们(浙商银行)已经很久没来东莞了,但我们对城市更新领域深有感触,也有一些担忧。在东莞的城市更新过程中,我们能否探索区域特色,依靠区域政策形成相应的金融合作与支持?

欢迎浙商银行来东莞。这座城市充满了各种金融机会。2018年,东莞的存款总额达到1.6万亿元,金融企业有很大的空间和潜力。东施集团不是专业的金融公司,不敢在金融领域扩张。然而,它非常希望与感兴趣和强大的金融机构达成合作,在遵守法律和政策的前提下形成具有地方特色的合作和创新。

田鹏房地产董事长何彭三也在现场发表了即席讲话。他说他来东莞已经27年了,目睹了这座城市的发展和变化。东莞不缺乏文脉,但需要进一步提炼和升华。东莞是一个至今已经发展起来的城市。我们必须抓住机遇、资源和人才。利用城市升级的东风,“这个项目一定会成功”。

分机:如何讲述历史?公园已经变成这样了。

本期“大咖啡馆面对面——探索城市更新之路”将在宿豫岛文创花园举行,这也是东施集团城市更新领域的重点项目。

作为东莞改革开放的源头之一和东莞最具特色的工业遗址之一,苏玉舟工业遗存的保护、开发和利用一直是社会各界关注和期待的问题。无论是老工人的痕迹,纪录片的回溯记忆,还是今天东施人的保护和激活,他们都是这段历史和这片土地的记录和展望。

2019年3月,市政国有企业东石集团获得1.5级鱼岛开发权,正式启动开发。在8月23日的鱼岛投资促进会上,东施集团总裁彭广顺表示,东施集团将坚持“高标准规划、高标准设计、高标准建设、高标准运营”的原则。在科学审慎保护工业遗产的基础上,对游鱼岛进行空间规划、形态规划和合理改造,使其成为历史与现实完美融合、人文与自然相互反映、职业与生活频繁激荡的“东莞文化新地标”。

鱼鳔的第一次出现吸引了许多人的目光。几个月前,“东莞角色——大型像物艺术展”和“宿豫岛中国新年诗歌会”已经为宿豫岛的重生热身。8月23日,“鱼鳔岛再次启动”鱼鳔岛招商大会,并吹响了“扬帆起航”鱼鳔岛的号角;在不久的将来,鱼鳔岛将以全新的面貌展示在大家面前。这将是东莞老一代人的记忆节点,行业骨干的工业基地,艺术爱好者的交流场所...这也将是一本关于一个长期沉寂的老工业园区如何在城市更新的推动下恢复活力的新教科书。

有感情的人向往鱼鳔岛,它也在等待所有有感情的人。

注:南方客户将对活动进行全程视频直播,点击观看活动的完整画面。

[图形视频]石梅

[作家]石梅

[消息来源]南方报业传媒集团南方客户